Skip to main content
Mikromobilitet i staden. Okai Vehicles, Unsplash.

Hur lanserar vi en mobilitetsmäklare?

Företeelsen mobilitetsmäklare är trots det sammanfattande namnet, inte en paketlösning som ser likadan ut för alla. En stor fastighetsutvecklares ansats skiljer sig troligen från en stor fastighetsförvaltares. En liten fastighetsägare har kanske inte samma möjligheter som en stor aktör. Allmännyttan har andra förutsättningar än privata fastighetsägare t ex lagen om offentlig upphandling (LOU). Arbetet med att etablera en mobilitetsmäklare bör därför anpassas till organisationens strategi och vilken roll man har och vill ha i framtiden. Här ges en översikt av frågeställningar som bör genomlysas i en sådan process.

Vilka parter är involverade

En ny företeelse som under de senaste åren attraherat nya entreprenörer och aktörer i mobilitetslandskapet är utvecklingen av lösningar som kopplas till mobilitet-som-tjänst (MaaS). Ett flertal pilotprojekt och några kommersiella aktörer har under de senaste åren positionerat sig som samordnare för olika mobilitetstjänster och erbjudit samlade mobilitetstjänster riktade åt olika kundgrupper. Dessa erbjudande paketerade som en samlad tjänst som t ex kombinerar kollektivtrafik, bilpool, cykel och taxi och som enkelt kan nås och betalas med hjälp av en smartphone. Tanken är att tjänsten enkelt ska kunna anpassas utifrån kundens egna mixade mobilitetsbehov – ofta till en lägre kostnad än att äga egen bil. 

Fastighetsutvecklare (exploatörer)

Fasighetsutvecklare initierar behovet av en mobilitetsmäklare vid nyproduktion genom att föreslå ett minskat parkeringsbestånd till förmån för alternativa mobilitetstjänster som kan ersätta den boendes behov av egen bil. Detta sker tidigt i processen, och även om skälet kan vara ett modernt, hållbart boende, så finns det en ekonomisk fördel för fastighetsutvecklaren, då parkeringsplatser ger låg avkastning på relativt hög byggkostnad (t ex vid parkeringshus) trots att parkeringen till viss del kan höja betalningsviljan för lägenheter just idag. Fastighetsutvecklaren realiserar denna “vinst” redan i byggfasen. Denna vinst kan realiseras genom lägre byggkostnader och därigenom lägre hyra eller kostnad för de boende, men bör också finansiera etablering av mobilitetstjänster som kompenserar de boende för bristen på möjlighet att inneha bil. 

Fastighetsförvaltare

En fastighetsförvaltare eller i vissa fall en bostadsrättförening, är den aktör som “får leva med” valet att byta parkeringsplatser mot mobilitetstjänster. Aktören kan gynnas med hjälp av mobilitetsmäklare som kan erbjuda mobilitetstjänster under lång tid för att boendet skall vara attraktivt. Vinsten realiseras alltså i byggfasen av fastighetsutvecklaren, men kostnaderna uppstår för fastighetsförvaltaren/brf. Detta gap måste adresseras i samband med övertagandet. 

Mobilitetstjänsteleverantörer

Kollektivtrafiken är grunden i mobilitetsutbudet, och ska kunna nås och användas på ett enkelt sätt. Den bygger grunden till nyttan av andra mobilitetstjänster som erbjuds av exempelvis en mobilitetsmäklare. 

Alla är inte i behov av att äga egen bil, men vid behov av bil ska det kunna lösas på andra sätt. För att boende som är i behov av bil ska kunna bo i ett område med få parkeringsplatser behöver tillgången till bil tillgodoses på andra sätt som att dela bil med andra genom t ex en bilpool. Att endast hänvisa de boende till cykel och kollektivtrafik räcker inte för en fullgod tillgänglighet. 

Ytterligare mobilitetstjänster som passar in i demografi ( t ex finns det många barnfamiljer?), tidsanda (t ex handlar boende på nätet?) och geografisk kontext (t ex finns en busshållplats i närheten?)  kan också vara relevanta för att hjälpa boende med att få ihop vardagspusslet. Är boendet havs- eller sjönära, kanske tillgång till båt är lika naturligt som cykelpool. Ligger det i kuperad terräng, bör elcykel övervägas. Är handel och service tillgänglig på nära håll, kanske lastcykel bör inkluderas. I stadens utkanter kan även distansarbetsplatser erbjudas som “mobilitetstjänst” då även detta är förenligt med kriteriet “tjänst som minskar behovet av att äga egen bil”. Just därför skall den samlade mobilitetstjänsten som erbjuds genom mobilitetsmäklare ses som något dynamiskt där tjänsteutbud anpassas med tiden och i harmoni med de boende och boendedemografi. 
 
Det finns idag en ovana från mobilitetstjänsteleverantörerna att låta sig integreras i en samlad mobilitetstjänst. Oklarheter kring affärsmodeller, ansvar och “vem som äger kunden” gör att det idag, 2021, finns en skepsis från mobilitetstjänsteleverantörerna. Därför måste fastighetsförvaltare kanske se till att dessa mobilitetstjänster finns (t ex genom upphandling) och därefter integrera dessa. Därigenom tar fastighetsförvaltaren en risk om mobilitetstjänsterna i sig inte skulle uppnå omedelbar lönsamhet. Risken bör kompenseras i den vinst som uppstod i utvecklingsfasen. (IVL svenska miljöinstitutet, Guide för mobilitetstjänster vid boendet, 2021) 

IT-tjänsteleverantörer

Själva IT-tjänsten, ofta representerad av en app idag men detta kan ändras med tiden, är en grundpelare i erbjudandet som därigenom kan bidra till att ge de boende ett fullgott alternativ till att äga egen bil. Appen ger känslan av “all mobilitet på samma ställe” (som bilen) och samlad och överblickbar kostnad. IT-tjänsten behöver inte vara organisatoriskt kopplad till någon av aktörerna, utan kan vara Fastighetsägarens “Vi som bor i...”-app  eller mobilitetsmäklarens “Samlade mobilitetstjänst”. Det kan också vara en fristående kommersiell tjänst som erbjuds hyresgästerna i samverkan med fastighetsaktören.  IT-leverantören är inte den typiske leverantören av själva mobilitetstjänsterna, utan snarare en underleverantör till någon av de ovanstående. 

Staden

Det offentliga, t ex staden/kommunen, har en väsentlig roll i som skapar förutsättningarna för mobilitetsmäklarens och mobilitetstjänsternas lönsamhet. Om användandet av bil är enkelt och billigt samtidigt som infrastrukturen för gång och cykel saknas, kommer intresset att ställa om till hållbara mobilitetslösningar saknas hos invånarna. Redan i markanvändningsplanen sätts ofta dessa förutsättningar av staden. 

Mobilitetsmäklare

Mobilitetsmäklaren är en aktör som har kunskap inom området hållbar mobilitet och även har en relation till tjänsteleverantörerna. Mobilitetsmäklare kan vara en tredjepart som upphandlas, ges koncession eller liknande Det kan också vara kompetens som byggs upp internt inom organisationen beroende på intresse och möjligheter hos fastighetsaktörer. Mobilitetsmäklare har ett nära samarbete med mobilitetstjänsteleverantörer och även IT-plattformleverantörer för att underlätta användandet av olika mobilitetstjänster.  

En hand målar upp möjliga vägar för affärsmodeller på en whiteboard. Foto: Slidebean, Unsplash.

Affärsmodell

Affärsdilemma: Besparing med lägre p-tal – var finns pengarna?

Priser på p-platser respektive avgifter återspeglar inte dess verkliga kostnader i dagsläget. Därför behöver parkeringars reella värde i högre utsträckning göras synligt för de faktiska brukarna. Ett första steg för att kunna räkna ut det ekonomiska värdet för en parkeringsplats är genom att fastighetsbranschen separerar bostadsaffär och parkeringsaffär. När respektive affär står för sig självt utan att de behöver subventionera den ena eller andra kan, man lättare beräkna pengaflöden två olika affärsområden. Detta innebär att bilägare som nyttjar parkeringsplatser skall betala en avgift som motsvarar vad parkeringsplatsen verkligen kostar och på så sätt kan man hålla nere hyrorna, särskilt i nyproduktion. 

Ett annat bekymmer kring frågan om parkerings- vs mobilitetsaffär handlar om att besparingar och kostnader hamnar hos olika aktörer, i en affärskedja. Medan fastighetsutvecklaren sparar in på investeringskostnader och ytor för lägre p-tal står den framtida fastighetsförvaltaren för alla de löpande drift- och underhållskostnaderna för mobilitetstjänster. Dessutom är de förvaltande kostnaderna inte helt lätt att beräkna, eftersom mobilitetsmarknaden fortfarande genomgår en snabb utveckling. Trots allt finns ett tydligt behov att ta med de löpande förvaltningskostnaderna i beräkningen redan vid projekteringsfasen för att säkerställa förutsättningarna för mobilitetsåtgärder. 

Återigen leder alla trådar tillbaka till den första frågan: Hur mycket är en parkeringsplats värd? För att kunna svara på den frågan behöver fastighetsägare kartlägga behovet av parkeringsplatser inom beståndet och låta parkeringsaffären bära sig själv.  

Kundsegment och kundbehov för Mobilitetsmäklare

Kundbehoven är centrala när det gäller affärsmodell. Mobilitetsmäklare har två kundsegment: fastighetsaktörer och boende. Fastighetsaktörer kan vidare delas upp mellan fastighetsutvecklare (t ex byggherre) och fastighetsförvaltare (t ex en BRF). En bostadsrättsförening som har en nära relation till sina medlemmar har ett särskilt intresse när det gäller mobilitet i och med att boende har ett genuint behov av både person- och gods transporter och måste ha ett naturligt stöd för detta i vardagen. 

Fastighetsutvecklare projekterar så att det finns tillräckligt många parkeringsplatser och förutsättningar för god mobilitet. Idag har fastighetsutvecklare ett tryck för att bygga flera bostäder i flera städer för att möta bostadsbristen, men samtidigt är marken som kan bebyggas begränsad. För att frigöra mark från parkeringsplatser behöver fastighetsägare veta om hur de boendes mobilitetsbehov kan säkerställas och se det mervärde som kommer med flera transportalternativ. Det finns en efterfrågan på kunskap om hur många parkeringsplatser som behöver avsättas för bilpool, hur attraktiva cykelrum bör utformas och dessutom hur en fastighet kan byggas på ett sätt så att utrymmen i byggnaden kan anpassas efter behoven eller tjänsterna i framtiden. 

För fastighetsaktörer är nöjda bostadskunder en viktig driftkraft. God mobilitet anses som ett mervärde för fastigheter som höjer livskvaliteten, men ett boende utan parkering anses inte sällan, vara värt mindre än ett boende med parkering, där många fortfarande förlitar sig på resor med bil.   

Förutom dessa två kundsegment är staden en central aktör och samarbetspart för  mobilitetsmäklare. Kommunen vill säkerställa god mobilitet för invånare och vill därför se fastighetsägare samarbeta så att tillgängligheten i området ökar. Att aktivt driva arbetet i gränslandet mobilitet och fastigheter ligger normalt inte i kommunens agenda, men i t ex Göteborg har staden för avsikt att genom verktyget mobilitetsavtal engagera sig i mobilitetsplanering redan i ett tidigt skede. En god dialog med de kommunala bostads- och fastighetsbolagen behövs för att säkerställa att det arbete som sker där samspelar med förvaltningens ambitioner. 

En person väljer cykel i appen för cykelpool. Foto: Maria Bard.

Värdekedjor hos olika typer av fastighetsaktörer

Värdekedjan beskriver de aktiviteter som skapar värde i ett företag. Inom DenCity har projektet tagit fram tre konfigurationer av värdekedjor där mobilitetsmäklare klassificeras i tre olika kategorier i och med att de har olika relationer och affärsmodell i förhållande till fastighetsägare och boende:

  • Mobilitetsmäklare som en samarbetspart som erbjuder mobilitetstjänstepaket (kommersiellt) utan att bekostas av fastighetsägare,
  • Mobilitetsmäklare som en upphandlad tjänst som ska leverera beställda uppgifter under en bestämd avtalsperiod och  
  • Mobilitetsmäklare som en kompetens som fastighetsägare skaffar och utvecklar inom sin egen verksamhet. Alla tre konfigurationer har sina fördelar och nackdelar och för att passa varje fastighetsägares behov.  

Ett exempel är att utvecklare som kommer bygga och sälja huset vidare kan vara mer benägna att jobba med en samarbetspart eller köpa in en tjänst för att få en paketerat mobilitetstjänst för sina framtida bostadskunden. Medan ett bolag med både utvecklings- och förvaltningsverksamhet är mer intresserade av att skaffa sig kompetens internt eller jobba med en långsiktig samarbetspart för att lära sig och ha större påverkan på mobilitetserbjudanden. Valet av värdekedja har mycket att göra med fastighetsägarens egna affärsmodell och vilka unika förutsättningar och möjligheter som råder inom respektive projekt. 

Mobilitetsåtgärder är viktiga för fastighetsägare men vad dessa innebär skiljer sig i olika skeden inom ett byggprojekt. I tidiga skeden behöver utvecklare planera och bygga fysisk infrastruktur där framtida mobilitetsåtgärder kan bygga vidare på. I förvaltningsskedet behöver förvaltare se till att mobilitetstjänsterna tillgodoser boendes behov och hantera utmaningar som uppstår under fastighetens livstid. 

Mobilitet och fastighetsägare är två områden där branschöverskridande samarbete behövs för att kunna åstadkomma ett hållbar resande och en hållbar livsstil för alla invånare. 

Kostnader, intäkter och skalbarhet

I en framtid där färre boende äger bil och istället köper  mobilitetstjänster i liknande omfattning som motsvarar användningen av egen bil, uppnår mobilitetstjänsterna med största sannolikhet lönsamhet, Vägen dit är dock inte rak och det måste finnas en bra grund förutsättningar, med attraktiva mobilitetstjänster på plats vid inflyttning. Initialt kommer kundunderlaget vara mindre och viljan att nyttja tjänsterna lägre. Under denna tid måste fastighetsaktören stå för risken, motiverat av de vinster man tidigare gjort på effektivare markanvändning (se ovan). 

Mobilitetstjänsterna kommer likväl kunna ge intäkter. Mobilitet som en del av boendet betyder inte att mobilitetstjänsterna skall vara gratis. Det bör finnas en rörlig kostnad på användandet, men de fasta kostnaderna och “riskpremien” bör inte läggas på de boende. Det bör inte vara dyrare att hyra “kvarters-cykeln” än en annan hyr-cykel bara för att det är få inflyttade i kvarteret. 

Det finns även en aspekt på skalbarhet som bör beaktas. Om man extrapolerar och ser framför sig att varje huskropp i ett område har en egen mobilitetstjänst och mobilitetsmäklare, då kommer det vara svårt att uppnå en hög nyttjandegrad, bra inköpspriser mm. Målet måste därför vara storskalighet på tjänsten. Ju fler användare som är anslutna till en tjänst, desto högre nyttjandegrad har tjänsten och desto lägre pris för användarna. Större aktörer som storstädernas allmännytta eller nationella aktörer och fastighetsförvaltare med stort bestånd, kan kanske “bära” en egen samlad mobilitetstjänst. Men några få, för konkurrensens skull, men väl utnyttjade mobilitetsmäklartjänster skulle ge denna typ av aktörer möjlighet att operera större flottor av fordon och annan infrastruktur, och därigenom större nytta och lägre kostnad.

En väg att åstadkomma detta skulle kunna vara samverkan med aktörer som erbjuder bredare och samlade mobilitetstjänster i en stad eller region, till exempel till arbetsgivare, enskilda konsumenter och fastighetsaktörer. Man kan exempelvis se denna utveckling inom cykel- och bilpooler, där samma tjänst erbjuds till flera aktörer under “eget varumärke”.  Det finns exempel på när det offentliga har en sådan roll också. I Linköping lanserar det kommunala parkeringsbolaget en samlad mobilitetstjänst som kommer erbjudas brett i staden (Linköping MaaS). Erbjudandet kopplas också ihop med mobilitetsavtal. Alla juridiska aspekter på en offentlig aktör som erbjuder denna typ av tjänst, är inte utrett helt, men konceptet kommer testas i stor skala i Linköping. 

Modellen med en offentlig huvudman för en samlad mobilitetstjänst (ofta kollektivtrafiken) är en allt vanligare modell där detta testas i europeiska städer. Svensk lagstiftning gör dock en sådan lösning svårare att implementera i Sverige (https://kompis.me/wp-content/uploads/2020/04/Regulatory-frameworksand-policies-related-to-MaaS-english-edition.pdf). 

CLOSER urban lång

Hur fungerar Mobilitetsmäklaren?

Mobilitetsmäklare är en del i omställningen för hållbar mobilitet för de som bygger, förvaltar och bor i en fastighet. Mobilitetsmäklare kommer med kunskap till fastighetsägare och stöd i arbetet med beteendeförändring hos de boende. Rollen är upphandlad eller kontrakterad av fastighetsägaren, och hjälper denna att uppfylla åtaganden (kring mobilitet) denne har gentemot staden och de boende.
Ett bostadsområde från ovan.

Vilka fördelar skapar en mobilitetsmäklare?

Mobilitetsmäklare kan täcka det kunskapsglapp som finns inom fastighetsbranschen. Den ger en trygg hand för fastighetsutvecklare att välja rätt och motiverar och stöttar fastighetsförvaltare, tillsammans med de boende, vid omställningen. Mobilitetsmäklaren kan också skapa tydlighet gentemot staden när en fastighetsutvecklare föreslår mobilitetsåtgärder i dialog om mobilitetsavtal.
Personer som cyklar bland trafik.

Lärdomar från projektet DenCity

Om du är intresserade av att replikera lösningen Mobilitetsmäklare har du kommit rätt. I den här kapitlen kommer du få veta hur du, eller din organisation, ska projektera för att få till den här rollen på plats för att samordna alla mobilitetstjänster åt boende.